買到“兇宅”該怎么辦?

作者:尚道君 來源:中國公司律師網 發布時間:2019/5/6 14:29:07 點擊數:
導讀:“兇宅”的定義,目前占主流地位的說法是指在一定時期內曾發生過自殺或兇殺等人為因素致人非正常死亡的房屋。從這個定義中可以看出“兇宅”的成立應當符合的要件是:一、房屋內有人非正常死亡的事實是客觀存在的,非人

“兇宅”的定義,目前占主流地位的說法是指在一定時期內曾發生過自殺或兇殺等人為因素致人非正常死亡的房屋。從這個定義中可以看出“兇宅”的成立應當符合的要件是:

一、房屋內有人非正常死亡的事實是客觀存在的,非人們的主觀想象。例如,因歷史原因流傳的所謂捕風捉影的“鬼屋”就不能簡單地認定為“兇宅”。

二、房屋內人死亡的事實須是人為因素的非正常死亡,即俗稱的“橫死”。如此,就排除了正常生理死亡,如生老病死;因房屋失火、煤氣中毒等意外事件致人死亡的房屋。

買房者知道或應當知道的情況下,在買房者知道或應當知道所購房屋是“兇宅”的情況下,合同有效。

買房者不知情的情況下

1、買房者享有撤銷權。如果購買人知道該房屋為“兇宅”一般是不會購買此房的;即使愿意購買,也不情愿支付該房屋的正常交易價格,對于在違背自己真實意思的情況所為的、有重大瑕疵的合意,法律需要對其進行干預以平衡當事人的權益,通過賦予受損害當事人撤銷權,使其作出利己的選擇。并且,“兇宅”的事實足以影響購房者是否作出購買房屋的決定,是決定合同是否有效的重大因素。故此,《合同法》第54條第二款規定,一方采用欺詐手段,使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同,受損害方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷。所以對于出賣人故意隱瞞“兇宅”實事的欺詐行為,享有撤銷權的買受人可以向法院或仲裁機構主張撤銷該買賣合同。

2、應承擔違約責任。依合同法實踐,合同雙方在履行合同時應當確保合同標的物的質量,對其履行的物應當保證符合法定或約定的質量,這就是理論上所謂的物的瑕疵擔保責任,對于物的瑕疵擔保責任的概念,我國學者王利明認為是指有償合同中的債務人對其提出的給付,應擔保標的物的質量符合合同的約定,違反此種擔保義務,所承擔的特殊的物的瑕疵擔保責任。如果合同一方當事人所履行的合同標的具有瑕疵,違反了瑕疵擔保義務,則應當承擔違約責任。在房屋買賣中,賣房者如果提供的房屋是“兇宅”,影響了買房者對房屋的正常使用,就是違反了物的瑕疵擔保責任,構成違約。

對于賣房者的違約責任,如果約定有違約金的話,可直接請求支付違約金即可,如果沒有,則依據《合同法》,買房者有兩種救濟途徑:

1、可以請求出賣人在一定范圍內降低房價款?!逗贤ā返?11條規定,當質量不符合約定的,應當按照當事人的約定承擔違約責任。對違約責任沒有約定或者約定不明時,受損害方根據標的的性質以及損失的大小,可以合理選擇要求對方承擔修理、更換、重作、退貨、減少價款或者報酬等違約方式?!皟凑奔m紛的解決可以參照適用該條款關于合同標的質量的規定,法官可以依據買房人的實際情況適當減少房款。在實務中,一般可以將“兇宅”的價格降20%到50%。

2、可以請求法院解除合同。請求解除合同不同于請求確認合同無效:前者是形成之訴,在法院判決合同解除之后合同才沒有效力;后者是確認之訴,在法院判決合同無效之后合同從訂立之時自始不發生效力。合同解除權來源于《合同法》第94條,其規定:當一方的違約行為致合同目的不能實現,守約方可行使解除權。在“兇宅”房屋糾紛中,如果買房人購買房屋是為了結婚、經營等特定用途并于合同訂立時已經明確告知賣房人,或雖未明確告知但可推知買房人買房是為了吉慶、喜悅、祥和等特定的目的,而出賣人隱瞞實情交付“兇宅”房屋的違約行為嚴重損害了買房人對于喜慶意義的期待,使得該房屋的居住效用嚴重降低,購買房屋的目的無法實現,出賣人的違約行為即構成根本違約,此時法院可判決支持解除房屋買賣合同。

溫馨提示:

當您的官司遇到危機時、或在維權的世界里欲罷不能或徘徊迷茫時、當您需要法律維權時!請撥打律師咨詢熱線:139 1168 6980,本律師傾心為您提供專業的幫助!


上一篇:一房多賣如何處理? 下一篇:企業拆遷補償的標準
新浪和网易 腾讯哪个赚钱 上海福彩时时彩走势图连线 快乐彩12选5奖金查询表 快三开奖视频 攀钢钒钛股票行情走 快乐双彩今晚开奖公告 百度贴吧彩票论坛 广西快乐双彩开奖公布 全天免费计划三分赛车 银行可以给私募基金配资吗 上海天天彩选四走势