購房商品房的風險防范

作者:尚道君 來源:中國公司律師網 發布時間:2019/5/6 15:52:28 點擊數:
導讀:購房商品房是從開發商處購買,因購房人面對的是專業人士,所以務必掌握適當的風險防范措施,方能避免以后糾紛中處于不利地位。

商品房在中國興起于80年代,它是指在市場經濟條件下,具有經營資格的房地產開發公司(包括外商投資企業)通過出讓方式取得土地使用權后經營的住宅,均按市場價出售。購買商品房存在什么風險?如何防范?

1、買商品房存在哪些風險?

眾所周知,在目前的商品房銷售模式中,都是選擇以售“樓花”的方式進行銷售,也就是銷售期房。期房,也就是正在建設過程中的商品房。期房,由于其價格低于現房,往往是購房者首選的目標。而對于開發商來講,銷售期房,可以提前獲得項目的建設資金,有助于減少資金壓力。因此,期房買賣,是目前商品房銷售市場上的主要模式。

由于期房存在很多不確定性。購房者在選擇期房時,往往是依據開發商所作出的廣告宣傳來選擇適合自己的房屋。為了吸引購房者的目光,開發商會在廣告宣傳上大做文章,往往會將自己銷售的房屋形容的是“人間少有”,是最適合購房者居住或者投資的。過分宣傳的結果,往往導致實際交付的房屋和宣傳的房屋不一致,也就引發了買賣雙方的矛盾。有的購房者就會說開發商是虛假宣傳,不誠信。為了規范開發商的廣告宣傳,最高人民法院在審理商品房買賣合同糾紛案件司法解釋的理解與適用中明確規定:“商品房的銷售廣告和宣傳資料要約邀請,但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所做的說明和允諾具體確定,并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的,應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同,亦應當視為合同內容,當事人違反的,應當承擔違約責任?!?/span>

最高法院的這個規定,給我們開發商敲響了一個警鐘。也就是說,對自己開發的項目,是不能任意宣傳的。有些宣傳或者說明,雖然沒有在商品房買賣合同中明確約定,仍然可以作為合同條款,一旦交付的房屋無法實現這些宣傳,開發商是要承擔責任的。

2、購買商品房要注意的問題有哪些?

(1)買在房產項目清盤時。

  剛開始賣和最后賣的商品房價格一般都較低。期房銷售過程中,房地產開發商出于資金滾動的需要,一般將價格定得很低。當商品住宅的銷售量達到80%以后,就進入了房地產項目的清盤銷售階段,此時價格會低下來。而且清盤房基本是現房,房間本身的質量問題已經過竣工后一段時間的檢驗,問題基本暴露出來,購房者可以擦亮眼睛認真挑選。

(2)兩種促銷價格不可信。

有些房地產商出于促銷的考慮,往往弄出很多五花八門的價格,如“起價”、“均價”、“優惠價”等等,其中“起價”最不可信,它通常是整棟住宅樓中樓層、朝向、戶型等最差的那套房。而“均價”實際上是房地產發展商計算售房面積的一種方法,個別發展商亦有用“均價”來吸引消費者的。

(3)提防面積計量“縮水”。

  個別房地產發展商在房屋計量面積上會打一些“埋伏”。一般情況下,房地產發展商應該向購房者明確其商品房分攤系數(商品房建筑面積和使用面積之間的比例),購房者可以據此計算所購住房的使用面積,全面了解所購商品房的“得房率”。

(4)交通方便與否,是當前商品房價格定位的重要因素。

  購房者宜用理性的、超前的眼光看待物業環境,以低價格買進眼下雖然存在交通及位置缺陷、但日后有重大利好變化的住房,這樣消費者往往能得到較大實惠。

3、如何預防商品房購買風險?

(1)廣告風險的防范。

  首先:廣告宣傳的內容一定不能過于明確和具體,比如樓盤的規劃指標,包括容積率、綠化率、配套生活設施等,不要用具體的數字或設施名稱來說明??梢杂靡恍┍硎痉秶男稳菰~來說明,比如綠化率極高,容積率很低,生活配套設施比較完善了等等。千萬要注意不要說“5000平方米的中庭廣場、10000平方米的花園綠地等”,也不要說配備了醫院、學校、超市等,當然,如果我們的開發商能夠作到這些,當然可以大肆宣傳了。

  其次:對于樣板房,一定要在樣板房內的顯著位置標明“本樣板房僅供參考,以商品房買賣合同約定為準”。根據《商品房銷售管理辦法》的規定,開發商沒有說明實際交付的房屋的質量、設備及裝修與樣板房是否一致的,實際交付的房屋應該與樣板房一致。因此,樣板房作為宣傳工具,也應當作為交付房屋時的驗收標準。

  另外,對于一些購房即送大獎、購房辦戶口,或者說保證升值等的宣傳用語,一定要謹慎使用??傊?,要把握一點,就是宣傳用語切忌明確具體。一旦明確具體,而且對購房者是否選擇該房屋以及房屋的價格有重大影響的,這些宣傳用語就轉化為合同條款了,如果在交房時不能實現,將導致承擔違約責任的不利后果。

(2)簽訂認購書風險的防范。

從目前的商品房銷售方式來看,我們開發商往往在沒有取得預售許可證的情況下,通過放號等方式,來檢驗市場對自己開發的樓盤的接受程度,從而為下一步調整方案或者正式開盤銷售摸底,積累一定的客戶資源。因此,開發商往往會組織進行預訂、認購等方式,收取購房者一部分定金,與購房者簽訂認購協議,在協議中約定一些基本內容,比如房屋的面積、位置、戶型等,在取得了預售許可證后,再通過協商訂立正式的商品房買賣合同,將認購書中的主要內容固定在商品房買賣合同中。這種方式,也就是我們所說的認購書銷售模式。

商品房買賣合同是指房地產開發企業將尚未建成或者已經竣工的房屋向社會銷售,轉移房屋所有權于買受人,買受人支付價款的合同。在簽訂商品房買賣合同是需要注意許多的問題,下面就這個問題給大家介紹一下相關內容。

一、簽訂商品房認購合同是要注意的事項

開發商與購房者簽訂《房屋認購協議書》的主要原因在于,被購房者選中的房屋,開發商就就需要為購房者預留該房屋,并與之簽訂《商品房買賣合同》,若是購房者不與開發商簽訂《商品房買賣合同》,那么預留的作法會給開發商的銷售帶來影響甚至是損失。當然這是開發商的促銷的一種手段,簽訂認購協議會給購房者一定的壓力,使其盡快簽訂商品房買賣合同,讓買賣成交。

不少購房者在簽訂《房屋認購協議書》后,對所選房屋不滿意,或者不能就《商品房買賣合同》的某些條款與開發商達成一致意見,便要求開發商退還其交付的定金或訂金。那么,購房者的要求有沒有法律依據呢?定金和訂金有什么區別?

《商品房銷售管理辦法》第二十二條規定,當事人未能訂立《商品房買賣合同》的,開發商應當向買受人返還所收費用。但這里所指的費用,是指具有預付款性質的"訂金"而非作為訂立合同擔保性質的"定金"。而且,具有預付款性質的"訂金",只要當事人是在合法、自愿的基礎上約定不予退還的,都應依法從其約定。

依據《合同法》和《擔保法》有關規定,定金的數額不能超過合同標的總額的百分之二十;債務人履行債務后,定金應當抵作價款或者收回;給付定金的一方不履行約定的債務的,無權要求返還定金,收受定金的一方不履行約定的債務的,應當雙倍返還定金。最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條規定:"出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的,如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同,應當按照法律關于定金的規定處理;因不可歸責于當事人雙方的事由,導致商品房買賣合同未能訂立的,出賣人應當將定金返還買受人。"

因此在"定金"或"約定不予退還費用"的情況下,購房者很可能處于被動的地位,要么接受開發商的不平等條款,要么拒絕與開發商簽訂《商品房買賣合同》而承受定金或訂金的損失。因此,提醒購房者慎簽《房屋認購協議書》,注意協議書采取的是"定金"方式還是"訂金"方式,有沒有"另有約定"。

二、填寫合同文本空白處的注意事項。

  商品房買賣合同共列出了24條,其中有許多空白和選項需要雙方當事人選擇和填寫。為了最大限度地保護購房人自己的合法權益,在選擇和填寫相關內容時一定要認真審慎地對待。

  第一、合同開始的雙方當事人項。關于"出賣人"和"買受人"的所有資料都要完整填寫,不可有空項。如果出賣方有"委托代理機構"或買受人有"委托代理人",除要認真填寫相關內容外,還要有合法有效?授權委托書"。如果是父母(或其他監護人)代理未成年子女(人)簽訂《商品房買賣合同》的,必須具備經公證的代理買受人是該未成年人監護人的證明文件。

  第二、合同第一、二兩二條中的所有填空均應填寫。填寫的內容要與審查的土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃和施工許可證、商品房預售許可證等相應文件的內容、時間、文號相一致。

  第三、合同第三、四、五條在審查和填寫時需要注意的是要結合所買房屋的實際狀況弄清建筑面積、套內建筑面積、使用面積的概念和相互關系,具體了解有關公共部位與公用房屋分攤建筑面積構成是否合理合法,分攤的比例關系是怎樣的。對合同約定的面積一定要心中有數,對收房時可能發生的面積上的變化要預先有防范,并在合同中予以明確約定。律師建議:根據《北京市城市房地產轉讓管理辦法》(將于2004年1月1日起實施)的有關規定,購房者預購商品住宅的,應堅持按套內建筑面積計價及處理合同約定面積與產權登記面積誤差。

  第四、合同第八、九條是有關商品房交付問題。這里需要注意的是,通常情況下交付期限應以建筑工程竣工驗收備案表的取得為準。遇有特殊情況需告知買受人的,一般應在盡可能短的時間內告知。按逾期交房的時間分別處理的時限通常以60日劃分。確定違約金的比例要適當,如果定得太低,就可能影響其約束力。其他條款涉及違約金的,也應考慮這方面問題。

  第五、第十四條,出賣人關于基礎設施、公共配套建筑正常運行的承諾中,除明確水、電、暖于入住時正常開通外,其他如燃氣、電話、寬帶網等,如有可能也應作出明確約定。

第六、第十七條中有關商品房所在樓宇的屋面和外墻面使用權問題,根據9月1日開始實施的《物業管理條例》的規定,其使用權和收益權應歸物業的全體業主所有。不經業主同意,出賣人無權使用。

在合同的選項的填寫時,除以上提到的事項外,還有不少需要注意的問題。為穩妥起見,購房者最好還是請有經驗的專業律師為自己把關。

三、關于合同附件的注意事項

商品房買賣合同除主合同外,還包含四個附件,即房屋平面圖、公共部位與公用房屋分攤建筑面積構成說明、裝修設備標準和合同補充協議。附件一般附在買賣合同的最后,容易被購房者所忽視,而被不法開發商所利用。事實上,由于主合同只能采用法定的統一文本,所以合同的附件就顯得尤為重要。有以下幾點必須提醒購房者注意:

第一、房屋平面圖應標明每一個房間具體的尺寸以及墻體的寬度,還應標明陽臺的大小、空調機位等具體的設備位置。如果上述內容不明確,則房屋平面圖根本起不到準確指示的作用,對開發商來說也沒有明確的約束。

  第二、無論是房屋平面圖,還是公共部位與公用房屋分攤建筑面積構成說明和裝修設備標準,都應該使用準確的數字和具體的描述來表示其內容,而不應該使用概念化的詞語。像 "高級""名牌""精裝修"這類詞語就不應該在附件中出現,而應明確,"高級"具體是什么標準、"名牌"到底是什么牌子、"精裝修"要達到什么裝修效果。

第三、根據民事法律的"意思自治"原則,商品房買受人完全可以不受格式條款的限制,與開發商進行協商,行使合同的修改和補充權,在主合同之外,簽定補充協議,以明確一些模糊概念,修正主合同中的不合理條款。

 

房屋買賣合同容易產生糾紛,如商品房認購、逾期交房、逾期付款、逾期辦理產權證等問題,那么購房時候要注意哪些問題?購房者要注意宣傳資料上的廣告和銷售人員的口頭承諾不可輕信,購房者不可僅以房屋存在瑕疵為由拒絕接房等事項。

對購房者規避購房風險的提示:

1、宣傳資料上的廣告和銷售人員的口頭承諾不可輕信。

  風險提示:購房者不可輕信房地產開發商的宣傳資料上的廣告和銷售人員的口頭承諾,如果宣傳資料上載明的廣告及銷售人員的口頭承諾是你購買房屋的重要條件的話,一定要將相關優惠和承諾記載到合同中。

2、房地產開發公司超過合同約定的期限沒有給購房者交房房屋,應承擔違約責任。

  風險提示:房地產開發公司超過合同約定的期限給購房者交房房屋,購房者可依照合同約定要求開發公司支付違約金或解除合同。合同沒有約定違約金的,可按照最高人民法院《審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題解釋》要求開發公司承擔違約責任。

3、房地產開發商超過合同約定的期限沒有給購房者辦理房地產權證書的,應當承擔違約責任。

  風險提示:辦理房地產權證的期限通常為交付房屋后90天內,通常按已付購房款為基數,日息萬分之一到萬分之五計算逾期辦證的違約金,但具體內容以購房合同約定為準,如果開發商逾期辦證,購房者應當積極向其主張權利,開發商據拒不支付違約金的,購房者可以通過法律途徑維護自己的權益。

4、購房者不可僅以房屋存在瑕疵為由拒絕接房。

  風險提示:開放商在取得“兩書一證”,即《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》、《竣工合格證》后,就達到了交房的條件,如果開發商按照合同約定的方式通知購房者前來接房,購房者逾期不接房的,視為房屋已經交付,購房者需承擔房屋交付后的風險。

  如果房屋存在瑕疵,購房者有權要求開發商整改,并可以要求其支付相應的損失。

5、購房者承擔沒有按揭貸款成功的責任。

風險提示:辦理按揭貸款是購房者的義務,房地產開發商只有配合的義務,故購房者在買房子的時候需要對自己能否辦下來按揭貸款有一個預估。如果銷售人員承諾幫助辦理按揭貸款,需要將此承諾明確寫在合同中。

 

  簽訂合同的當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的,應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。而在房屋買賣合同中,也多次提到違約金。但仍然有不少買房者不清楚什么是購房違約金,也不知道購房違約金如何計算,退房違約金一般是多少?首付退房違約金是多少?

一、什么是退房違約金?

  退房違約金是指合同當事人約定的,由違約一方因其違約行為給對方造成經濟損失而向對方支付的賠償金,實際上是對違約行為給對方造成的損失的一種補償。

  退房違約金是合同經濟方式的一種,也是對違約的一種經濟制裁。違約金的設立,是為了保證債的履行,即使對方沒有遭受任何財產損失,也要按法律或合同的規定給付違約金。違約金的標準依法定或雙方在合同中書面約定。違約金有兩種:

  1、懲罰性違約金,其作用全在懲罰,如果對方因違約而遭受財產損失,則違約一方除支付違約金外,還應另行賠償對方的損失。

  2、補償性違約金,是對合同一方當事人因他方違約可能遭受的財產損失的一種預先估計,給付了違約金,即免除了違約一方賠償對方所遭受的財產損失的責任;即使損失大于違約金,亦不再補償?!吨腥A人民共和國合同法》第114條第一款規定:“當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金,也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。

二、退房違約金如何計算?

  違約責任取決于合同約定和法律規定,且約定優先。因此,合同中約定違約責任并明確違約金具體數額的,從其約定;若沒有約定,按照法律規定處理,根據《合同法》相關內容規定:支付定金一方違約的,定金不予返還;收取定金一方違約的,雙倍返還定金;雙方都有過錯的,按照各自過錯程度分擔;違約金不足以彌補損失的,可以要求違約方按對方所受損失進行賠償;違約金過高的也可以請求減少賠償金額,購房者可選擇適用相關賠償金額較多的一種法律手段來維護自己的權益。

三、退房違約金一般是多少?

  根據《合同法》規定,只有當一方當事人有重大違約行為時,另一方當事人有權解除合同,并要求其返還所交的預售購房款和利息,并支付違約金。

  此外,如果辦理按揭,銀行就會將貸款打入開發商賬戶,這部分房款視為已付,購房者可以要求開發商按照房屋總價值及合同相應條款進行賠償,這是受到法律保護的。在你的購房合同里會有明確規定的!一般都是每天萬分之1到5的違約金,請參照你的合同,就可以計算了。

四、開發商違約一般情況下,購房者可以退房的情形主要包括以下幾種情況:

  1、延期交付房屋到了開發商與購房人在合同中約定的交房日后,卻遲遲得不到開發商的入住通知。根據現在《司法解釋》的規定,開發商經購房人催告后的三個月的合理期限內仍未履行的,購房人就有權要求開發商退房,并要求返還訂金或支付房款利息。

  2、房屋面積誤差超過3%。如果交房時房屋的實測面積與簽約時的暫測面積的誤差比絕對值超出3%,購房人可以提出退房并要求退賠利息。

  3、房屋質量不合格導致嚴重影響使用。根據最新司法解釋,因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用,購房人可以提出退房并要求開發商賠償損失。認為主體結構質量不合格的,可以依照有關規定委托工程質量檢測機構重新核驗。

五、首付退房違約金是多少?

違約責任取決于雙方的合同約定和法律規定,且約定優先。所以,合同中約定違約責任并明確違約金具體數額的,從其約定;如果沒有約定,按照法律規定處理,如:支付定金一方違約的,定金不予返還;收取定金一方違約的,雙倍返還定金。雙方都有過錯的,按照各自過錯程度分擔。違約金不足以彌補損失的,可以要求違約方按對方所受損失進行賠償;違約金過高的也可以請求減少賠償金額。

綜上,退房違約責任取決于雙方的合同約定和法律規定,且約定優先。合同中約定退房違約責任并明確違約金具體數額的,從其約定;如果沒有約定,按照法律規定處理。

溫馨提示:

當您的官司遇到危機時、或在維權的世界里欲罷不能或徘徊迷茫時、當您需要法律維權時!請撥打律師咨詢熱線:139 1168 6980,本律師傾心為您提供專業的幫助!


上一篇:二手房交易的風險防范 下一篇:借名買房風險大
新浪和网易 腾讯哪个赚钱 广东南粤风彩好彩一开奖结果 加拿大快乐8开奖号码预测 加拿大快乐8开奖记录 2012长线股票推荐 陕西体彩11选五走势 手机上如何炒股开户 黄大仙最准的六肖王 11选最强规律 广东十一选五开奖结果 推广网赌赚佣金犯法吗